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南宁碧桂园天玺湾正在经历一场危机

2016-05-13 16:37:52 杭州在线
 2015年7月,碧桂园紧随一众房企进入“南宁的浦东”五象新区,用4.5亿元的价格买下了五象湖南岸的一块宅地。

 从外表来看,你很难看出南宁碧桂园天玺湾正在经历一场危机——售楼处前的小广场上鲜花盛开,门口的保安站得笔直,保洁员们不停地用水管冲刷着地面,售楼处门口,迎接客户的依然是接待员们灿烂的笑容。

 事实上,这里已经完全停摆,高楼上的塔吊无人操作,工地的入口处铁门紧锁,门前摆着三个一米见方的石墩,规建委下属的建设监察大队用红色的大字写着“严禁移动”。

 售楼处内,还有一些人沉默地坐着,面带愠色——5月5日起,已经有多位购房者来到天玺湾售楼处要求退还定金。还有超过50名购房者结成维权联盟,要求碧桂园赔偿损失,并声称将诉诸法律。

 让天玺湾陷入瘫痪的,是监管部门一份内部通报的外传。5月4日,南宁市五象新区规建局发出一份内部通告,指责碧桂园天玺湾项目私刻该局公章,伪造现场进度核验表,骗取了5幢住宅楼的预售证明,并声称将碧桂园拉入黑名单。碧桂园随后承认以上指责。

 界面新闻记者通过调查发现,天玺湾并非个例,碧桂园其他热销的项目还有违规行为存在。“三四线之王”违反预售制度的行为有待全面核查。

 关于南宁碧桂园天玺湾的两个疑问

 尽管面临着旁边龙光和万科的激烈竞争,天玺湾的开盘价仍然不甘示弱,板楼大户型甚至均价过万,几乎是区域内最高的。按照规划,碧桂园天玺湾共有11幢高层住宅和3座板楼,可以为市场提供1500套住宅,总货值接近20亿。

 如今看来,碧桂园用伪造公文的方式获取预售证无疑是因小失大。但在这背后,至少有两个疑问需要解答。

 第一,天玺湾一期1、2、3、4号楼实际已经达到预售进度要求,1、2、3号楼已经于4月6日获得了预售证,为什么不开盘,而是非要等到其他5幢楼拿到预售证才统一开盘?

 第二,为什么天玺湾项目如此急于获取预售证?

 根据界面新闻记者了解,天玺湾必须在4月24日这天完成销售额6亿元,才能缓解从区域到项目管理层所面临的考核压力。正是在这种压力下,天玺湾报建部门私刻公章、伪造现场进度核验表,最终于4月22日从南宁市房管局获得了预售证明。

图片来源:视觉中国

 一名接近南宁天玺湾项目管理层的人士告诉界面新闻记者,作为南宁首个项目,碧桂园将天玺湾开售的节点定为了8个月——天玺湾拿地的时间为2015年7月24日,所以开盘要在2016年3月24日前。

 后来,由于5、6、7、9号楼施工进度确实达不到预售证的标准,开盘节点被推迟了一个月(推迟到4月24日),这是集团做出的最大让步。

 对于碧桂园的员工,尤其是管理层来说,节点意味着金钱。每一个时间节点,都处在集团、区域和项目三层管控当中。拍地、开工、开售这样重大的时间节点,在内部称为“里程碑节点”,直接由集团管控。

 一旦某工作项出现延迟,三天及以内为黄灯警告;超过三天为红灯警告。如果里程碑节点被警告,区域总裁需要亲自上阵善后,而且管理层考核分数在警告触发后就会大打折扣,延迟一天,考核分数折减为80%,延迟三天,分数降为10%,超过三天,考核分数直接归零。

 根据界面新闻记者获得的一份碧桂园进度计划管理办法,预售证的获取属于“里程碑节点”。在预售证获取的考核上,只罚不奖,也就是如果提前拿到预售证没有奖励,但是预售证延期则要处罚。

 正因如此,4月24日,成为了最后的通牒。

 为什么必须八栋楼都拿到预售证才统一开盘?

 界面新闻记者了解到,根据碧桂园开盘的要求,首次开盘的合约销售额必须覆盖前期的投入。这也意味着,开盘当天的销售额不仅要覆盖4.5亿元的土地款,而且要覆盖超过1亿元的建筑投入。

 所以开盘当天的销售额目标定为6亿元。这也正是碧桂园天玺湾项目事后宣传的数字。(实际上,根据房管局官网显示的签约面积计算,销售额并未达到6亿元。然而这已经无关紧要了。)

 所以,在4月24日,碧桂园天玺湾的合约销售额必须达到6亿元,而3幢已经获得预售证的住宅楼的体量难以完成这个目标,必须让其余的几幢楼尽快获得预售资格。

 考核重压

 如果没能完成上述目标,天玺湾项目乃至广西区域管理层都将面临严重的处罚。

 根据界面新闻记者获取的一份碧桂园管理规则,开盘节点推迟一次,考核分数将折减一次。也就是说从区域负责人谢伟洲到项目总经理秦绪军,考核分数都已经受到了影响。

 此外还有财务处罚,如果天玺湾的4、5、6、7、9号楼不能在4月24日开始销售,处罚金额为0.2元/平方米,之后每增加一个月要多付0.1元/平方米的罚金。而且,项目总经理或项目第一负责人要承担一半的罚金。

 更重要的是,在碧桂园推行的合伙人制度“成就共享”计划中,项目从公司获取资金的年化成本是30%。每耽误一个月,项目团队都要自己支付高昂的资金成本。天玺湾仅土地成本为4.5亿元,这意味着每月的年化成本高达1125万。

 按照碧桂园的公告,是两名员工赵某和吴某在未向领导汇报的情况下私自虚报了这五栋楼的《商品房预售许可实地查看表》,且两人已经向派出所自首。